Las 11 obligaciones del Artículo 18 de la LFPIORPI que toda constructora debe conocer

El artículo que define exactamente qué debes hacer — y que el SAT puede verificar en cualquier momento.

Introducción

Si ya sabes que tu constructora está obligada a cumplir con el PLD, el siguiente paso es entender exactamente qué significa eso en la práctica. Y la respuesta está en un solo artículo de la ley: el Artículo 18 de la LFPIORPI.

Este artículo lista de forma explícita las obligaciones que toda empresa que realiza actividades vulnerables debe cumplir de manera permanente. No son recomendaciones, no son buenas prácticas — son requisitos legales que el SAT puede verificar a través de visitas de verificación en cualquier momento, sin previo aviso.

El problema es que el texto legal, como suele pasar, está escrito para abogados. En este artículo te explicamos cada una de las 11 obligaciones en términos simples, para que sepas exactamente en qué estás parado.

Las 11 obligaciones

I. Identificar y conocer a tus clientes

Antes de realizar cualquier operación, debes identificar de forma directa a tu cliente o usuario, verificar su identidad con documentos oficiales y guardar copia de los mismos. No basta con conocer a la persona de trato — la ley exige documentarlo formalmente conforme a las reglas que emite la Secretaría.

II. Conocer la actividad u ocupación de tu cliente

Cuando estableces una relación de negocios, debes ir más allá de la identidad: necesitas saber a qué se dedica tu cliente. Esto incluye solicitar información sobre su actividad económica u ocupación, apoyándote en documentos como los avisos de inscripción al RFC.

III. Identificar al Beneficiario Controlador

Aquí la ley va un paso más allá. Si tu cliente es una empresa, fideicomiso u otra figura jurídica, debes identificar quién está realmente detrás — la persona física que en última instancia controla o se beneficia de esa operación, conocida como Beneficiario Controlador. Si tu cliente es una persona física, debes preguntarle expresamente si existe un Beneficiario Controlador y documentar su respuesta.

IV. Custodiar y conservar toda la documentación por 10 años

Toda la información y documentación que respalde tus operaciones — contratos, correspondencia, análisis previos, identificaciones — debe conservarse de forma física o electrónica por un mínimo de 10 años a partir de la fecha de la operación. Si existe algún recurso o juicio relacionado, ese plazo se interrumpe hasta que la resolución quede firme.

IV Bis. Registrarte en el Padrón de Actividades Vulnerables

Debes darte de alta en el Padrón de personas que realizan Actividades Vulnerables a través del portal del SAT, y mantener ese registro actualizado ante cualquier cambio en tu operación. Sin este registro, las demás obligaciones no tienen punto de partida.

VI. Presentar avisos ante la Secretaría

Cuando una operación supera el umbral establecido por la ley, debes reportarla ante la Secretaría a través del portal PLD del SAT. Pero hay un caso especial que vale la pena destacar: si tienes sospechas o indicios de que los recursos de una operación podrían estar vinculados a lavado de dinero, la ley te obliga a presentar un aviso dentro de las 24 horas siguientes a que tuviste conocimiento — incluso si la operación no llegó a celebrarse.

VII. Realizar una evaluación de riesgos

No todas las operaciones ni todos los clientes representan el mismo nivel de riesgo. La ley te obliga a llevar a cabo una evaluación formal con enfoque basado en riesgos, que te permita identificar, analizar, entender y mitigar los riesgos propios de tu empresa y los de cada cliente o usuario con quien operas. Esta evaluación no es un ejercicio de una sola vez — debe mantenerse actualizada.

VIII. Elaborar y aplicar un Manual de Políticas Internas

Tu empresa debe contar con un manual que documente de forma clara los criterios, medidas y procedimientos para cumplir con todas las obligaciones de PLD. Esto incluye los mecanismos para identificar y dar seguimiento a operaciones con Personas Políticamente Expuestas. Si formas parte de un grupo empresarial, las políticas deben aplicarse a todas las sucursales y filiales, incluyendo las extranjeras.

IX. Capacitar a tu personal

El cumplimiento PLD no es responsabilidad exclusiva del dueño o del oficial de cumplimiento — involucra a toda persona que tenga contacto directo con clientes. La ley exige desarrollar procesos de selección de personal y programas de capacitación anuales que difundan la ley, su normativa secundaria y el Manual de Políticas Internas.

X. Contar con mecanismos automatizados de monitoreo

Como mencionamos en el artículo anterior, esta obligación es una de las más importantes y menos conocidas. La ley exige contar con sistemas automatizados que monitoreen de forma permanente las operaciones de tus clientes, detecten comportamientos fuera de su perfil transaccional y den seguimiento intensificado a Personas Políticamente Expuestas o clientes de alto riesgo.

XI. Someterte a auditorías periódicas

Tu programa de cumplimiento PLD debe ser revisado y dictaminado por un auditor. La ley distingue según el nivel de riesgo de tu empresa: si tu riesgo es bajo o medio, puede hacerlo tu área de auditoría interna o un auditor externo independiente; si tu riesgo es alto, el dictamen debe ser emitido exclusivamente por un auditor externo independiente. En ambos casos, la auditoría debe cubrir un año calendario completo.

¿Por dónde empiezo?

Once obligaciones. Plazos que corren todos los meses. Documentación que debe conservarse por una década. Auditorías, capacitaciones, manuales, registros y monitoreo permanente. Leerlo de corrido puede sentirse abrumador — y lo entendemos.

Pero la realidad es que el Artículo 18 no es negociable. El SAT puede realizar visitas de verificación en cualquier momento, y la pregunta no es si tu empresa será revisada algún día, sino si estará lista cuando eso ocurra.

La buena noticia es que no tienes que resolver esto solo ni construir un sistema de cumplimiento desde cero. LexBuild fue diseñado específicamente para que constructoras como la tuya puedan cumplir con cada una de estas 11 obligaciones de forma ordenada, automatizada y sin depender de procesos manuales que fallan. Desde la identificación de clientes hasta los mecanismos automatizados de monitoreo que exige la fracción X — todo en una sola plataforma, pensada para la industria de la construcción.

Conocer tus obligaciones es el primer paso. Cumplirlas de forma sistemática es lo que te protege.